冲刺2000亿的金科 不仅资金承压还面临股权纷争
发布时间:2018-04-17 来源:界面
导读:大规模买地使得金科的资金状况压力倍增。

全面效仿碧桂园之后,金科交出了第一份成绩单。

4月16日,金科地产(000656 .SZ)发布了2017年年度业绩。2017年,金科实现营业收入347.58亿元,营业毛利额74.09亿元,净利润22.85 亿元,同比增长27.65%,其中归属于上市公司股东的净利润为18.26亿元,同比增长48.22%。

金科是2017年较早提出2000亿目标的企业,在2017年,其销售金额约为658亿元,同比增长约93%,突破历史最高水平,其中地产板块实现签约销售金额约630亿元,同比增长约97%,实现签约销售面积约843万平方米,同比增长约69%。

为了实现2000亿元目标,金科2017年在土地市场异常活跃,全年新项目土地总投资约460亿元,同比增长约120%,共计获取79宗土地,计容面积约1245万平方米,同比增长约103%。报告期末,金科土地储备的可售面积约为3300万平方米。

目前,金科已进驻重庆、四川、北京、天津、江苏、浙江等22个省(市),开发项目主要分布在重庆、成都、北京、天津、杭州、南京等主要一二线城市。截止2017年末,累计开发项目147个,开发面积超4500万平方米。

但大规模买地也使得金科的资金承压越发凸显,经营活动产生的现金流大降235.90%,这也是近两年首次出现净流出情况。除此之外,金科的投资现金流也处于净流出99亿元,筹资活动现金流净流入193亿元。金科合并口径下的借款余额高达677亿元,资产负债率达到了85.79%,现金利息保障倍数下降了134.51%。

另外,金科在2017年新设子公司达到了66家,一整年金科都在为其子公司进行融资担保。大量的担保使得金科受到了监管的问询,6月份深交所发布关于对金科地产集团股份有限公司的监管函,称此前金科股份对三家全资子公司借款提供担保事项未提交董事会和股东大会审议,违反《股票上市规则》的规定。

除了大规模买地之外,2017年,金科制定了《发展战略规划纲要(2017-2020)》,这份效仿碧桂园模式的规划,将成为未来金科冲击2000亿的保障。

在房地产行业流行的高周转模式中,金科提出了“1671”模式与“6789”标准,“1671”即拿地后1个月开工、6个月开盘、7个月开发贷上账、1年内现金流回正;“6789”则是首开去化率60%、年度去化率70%、公司存销比8个月以内、竣工去化率90%。

除此之外,金科也效仿碧桂园设立了跟投制度,计划实施以“双赢”计划为主线的激励政策,包括了“同创共赢”与“同舟共赢”。

金科方面曾向界面新闻表示,“同创共赢”是对业绩超额完成后进行的奖励,“同舟共赢”则是跟投制度,与此相匹配的是“高目标、高佣金、高竞争”的营销模式。

截止2017年12月31日,金科共有80个项目实施了跟投机制,其中合并报表范围内跟投项目56个,涉及总跟投资金2.92亿元。截止报告期末,所有项目未进行收益分配及出现退出情形。从权益占比来看,每个项目跟投的权益比例最高仅有5.471%,分为高管董事跟投与员工跟投。

而碧桂园的跟投标准是项目股权跟投的比例为15%,其中总部平台对每个项目会平均跟投5%,区域平台也是对每个项目平均跟投5%,再就是项目团队投5%。可见,金科的跟投计划从规模到结构都并没有碧桂园的完整。

为了实现目标,金科就连企业文化都由此前的“家”文化改为“狼”文化,可见对碧桂园的效仿程度之深。

但与碧桂园不的是,金科并未将自己的发展区域下沉到三四五线城市。未来,其发展重点还是以重庆为核心的成渝城市群、以郑州为核心的中原城市群和以武汉为核心的长江中游城市群,以上海为核心的长三角城市群、以广深为核心的珠三角城市群和以北京为核心的京津冀城市群;积极发展山东半岛城市群、北部湾城市群等。

在新能源业务方面,2017年,金科新能源营收仅为7995万元,战线收缩意图明显,要知道按照金科此前在年报中提到的数据是要在2020年实现500亿的规模,而新能源现在只能算地产业务的点缀,而且在8月4日,金科股份还从新能源产业基金中退伙。

2018年,金科将目标定在了千亿,第一个季度实现销售金额约241亿元,同比增长约142%,其中地产板块实现签约销售金额约236亿元,同比增长约148%。

对金科而言,股权之争仍是隐忧。2月份公开的股权结构显示,融创已悄然增持金科到26.33%,黄红云极其一致行动人持股比例约在26.38%,二者的差距已极小,今后或许仍会有一番争斗。

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